税务须知｜澳洲房产投资指南之资本增值税

什么是资本增值税（Capital Gain Tax，CGT）？

资本增值税（Capital Gain Tax，CGT）主要是指处理资产后获得收益所需缴纳的税。这里，资产包括有形资产和无形资产，例如：土地、投资房产、建筑、单位信托和外币等。

在在澳洲，资本增值税并不是一个独立的税种，而是收入所得税（Incom Tax) 的一个分支，主要针对出售或转让房产时获得的利润进行征收。当您出售房产时，售价超出购买价格的那部分金额就属于资本增值，也就是应纳税资本。

谁需要缴纳资本增值税？

根据澳洲税法，缴纳资本增值税是所有澳洲公民、永久居民、在澳洲拥有工作资格的海外投资者（海外应税居民）的义务。假如不报税，税局可出示罚单，进行相应的罚款。

如何计算资本增值税？

在前面我们讲过，资本增值税是个人所得税的一个分支，所以资本增值税也是按照个人所得税的税率来征收的。但是，我们需要先算出资本增值需要缴税的部分（应纳税资本:Taxable Capital Gain）。

增值税是1985年9月20日开始实行的，因此在此之前买到手的房地产再出售时不牵涉增值税的问题。

增值税的折扣是1999年9月21日开始的。对于买到手后12个月以后再出售的房地产，可以享有50%的折扣。

                                 澳洲本地居民个人所得税税率表

                           海外应税居民个人所得税税率表

如何降低资本增值税？

当纳税人从主要住宅（Main Residence) 搬出，开始将房产用于出租时，该房产纳税人就可以将该房产所产生的相关费用用来抵税，如：购买该房产所产生的利息，物业费，地税，房产保险等。然而，纳税人在出售曾经作为主要住宅，后来用于出租的房产时，在计算该房产的资本所得税时可以运用暂时空置原则(Temporary absence rule) 和市场价值原则(Market value rule)，来减少其应缴纳的资本所得税。

暂时空置原则

当一处住房不再是纳税人的主要住宅时，即纳税人从该住房搬出以后，那么纳税人可以运用暂时空置原则，在纳税人不在该房产居住的整个期间或部分期间内，继续将该房产作为其主要住宅。而如果当纳税人从其主要住宅搬出后，该房产用于盈利，那么在该房产用于盈利目的的一个单一期间内，该纳税人可以在最长期限为6年的时间内，依然可以将该房产视为其主要住宅。

                                   如何运用“暂时控制原则”

市场价值原则

如果纳税人从他的主要住宅内搬出，而且该房产第一次用于出租的时间是在1996年8月20日以后，那么该纳税人可以运用市场价值原则。一般运用该原则必须满足两个条件：一是由于房产曾用于盈利目的，所以在出售该房产时，纳税人只能获得部分主要住宅资本增值税豁免；二为如果房产在首次盈利时间之前即刻出售，那么纳税人便已经获得全部的主要住宅资本增值税豁免。

如果纳税人使用市场价值原则，那么在出售房产时，会影响到纳税人的资本收益或资本损失。市场价值原则的内容如下：

•在房屋用于营利目的时，用此时该房屋的市场价值代替其成本价值来计算资本所得；

•从房产首次用于营利目的时开始，纳税人对该房产开始一个新的所有权阶段（a new ownership period)。

综上，在出售曾经作为主要住宅后来用于出租的房产时，纳税人可以应用暂时空置原则来显著降低其资本所得。但是，应用暂时空置原则的缺点是，在纳税人购买了一套新的房产的情况下，如果纳税人将其前一套房产作为主要住宅，那么在其旧房产作为主要住宅的期间（旧房产应用暂时空置原则的6年期间），纳税人的新房产不能获得主要住宅资本所得税豁免。因此，为了做一个好的规划，在以上情况下，纳税人要考虑诸多因素来确定是对其旧房产应用暂时空置原则，还是在其搬入新房产时，将其新房产作为其主要住宅。在这种情况下要注意，直到纳税人卖掉其旧房产之时，纳税人才需要对此作出最后决定。

购房理财小贴士： 

尽量不要在您收入较高的年份出售房产，因为卖出房产的收益最终会被加到您的工资收入中，再根据总金额计算相应税率的，所以您的总收入越高，适用的税率也会越高。

尽量不要在您持有时间小于1年的情况下出售房产，如果持有某个房产超过一年，则可以豁免50%的资本增值税。