专家解读 澳洲房产市场抄底的时机来了吗？

近年来，公寓表现优于别墅的情况是罕见的。自从2013年初房价上涨的最新趋势开始以来，各大州府城市的公寓总体表现一直落后于别墅。

那么，到底为什么会一反常态呢？悉尼和墨尔本的别墅价值连年强劲增长，显然已经让人们负担不起。许多购房者——包括自住业主和投资者——已经被过高的房价挤出市场，他们的购房预算往往不得不动辄上百万。

与此同时，由于受到更慷慨的印花税优惠政策的鼓励，澳洲大部分地区的首置业者数量出现了大幅增长。这一群体使得预算有限、被公寓吸引的那部分买家增多。也有一些迹象表明，州府城市的新公寓供应过剩情况正逐渐减弱。2012年至2015年期间公寓建造活动激增，这是新公寓和已建成公寓一直表现欠佳的主要原因。

那么问题来了，一旦房市开始下跌，接下来会怎么样？百折不挠的投资者已经开始问：“现在是时候抄底了吗？”

如果经济学家和分析师的话可以被当成房地产投资者的指南，那么答案是：别急，慢慢来，因为未来还会跌更惨。但如果历史可以作为参考，那么这只是房价屡破记录的市场上的又一次暂时熄火。  

这两种指南都叫人难以完全信任，但却经常被用来作为投资的参考。 这就是投资者面临的情况。

澳大利亚房价在上个季度下降了1.2％，全澳房价从上一季度的创纪录高位降至809,201美。

虽然房价的年涨幅仍处于正数，但仅有2.3％的涨幅是2012年以来的最低水平。

悉尼是全澳最大的投资热点，但一季度别墅中价下跌了2.6％，这是六年来的首次同比下降。与此同时，墨尔本一季度房价仅增长0.1％，全年增长8.8％——这是其连续第22个季度房价出现增长，创下历史纪录。

而宏观经济评论也非常黯淡，银行业皇家调查委员会提供了更多收紧贷款的可能性，市场预期利率将会上升，经济学家预测未来房价会进一步下跌。 但投资者的乐观情绪是难以消除的，人们常常援引沃伦·巴菲特的建议“血溅街头时可买入”——这是一个典型的投资者呐喊，但可能很快就会迸发。

全国房价回调将持续2-4年，但指出房地产市场长期价格上涨使得下跌幅度似乎不大。

“如果我们的预测是正确的，到2020年底，价格将从目前的水平下降10％，但这仅仅是在过去三四年增长40％后下降10％。”“所以这并不能真正改变这个大局。”

在过去十年出现惊人的增长之后，悉尼和墨尔本的房价可能被高估多达25％。

“问题是：如何解决？这可以通过房价大幅下跌来解决，或者可以通过稳定的、非常小的房价下跌和收入增长来解决，我们预计是后一种情况。”

而近期也不乏其他预测房地产市场走势的专家声音。

AMP预计今年悉尼和墨尔本房价会下跌5％，但不会崩溃，而摩根士丹利本周告诉客户“房市已经转向”，预测今年余下时间里市场疲软。

另一方面，澳新银行（ANZ）的经济学家则认为房地产市场“已经触底”，并预测今年增长2％，2019年增长4％。

上涨已经结束，或者只是暂时熄火？

人数已经减少的房地产投资者将不得不决定一个投资的后黄金时代是否值得他们等待。但历史经验表明，是的。

澳大利亚房价最近创下55年来暴增6556％的世界纪录，在此期间平均每年增长8.1％。

价格每九年翻一番。在没有“下滑”的情况下，它被认为是世界上持续时间最长的上涨——该数据对“下滑”的定义是价格连续三年下跌。

最近的历史也指出，价格下跌往往相对较快和较小。

在过去的15年中，全澳房价同比仅下跌了三次，而在此期间，单季度价格并未下跌超过1.9％。

尽管目前的澳大利亚经济、债务和住房环境与以往任何时候都不同，但有利的税收政策仍然推动投资者走向房市。同时，人口增长仍然强劲，这意味著有大量潜在的租户，而就业数据保持健康，这使得他们能够支付租金。

短期投资者有许多选择，不少想要抄底的人最终可能会后悔，但大多数房产投资者仍将满载而归，哪怕坏消息还要持续一段时间。