悉尼房产投资: 你不得不知的四大真相（全）

真相一：不是泡沫，而是“补涨”
 
ACB News《澳华财经在线》报道，在梳理现状之前，需要弄清的一个问题是，悉尼房价经历了怎样的历程之后才开启了2013-2015年的火热涨势？如果把时间轴放长来看，最近30年里，澳洲的房价有三次阶段性的变化。
 
第一阶段是80年代。这期间澳洲房价平均每年上涨10%。听起来是个高得吓人的数字，但由于当时通胀水平高，剔除通胀因素后房价的涨幅仅为年均1.4%。

第二阶段是1995到2005年。在这段时间里，澳洲房价平均每年上涨6%，其中2001至2003年房价平均每年上涨15%。
 
1990年代，利率比从前降低了一半，低利率刺激了人们的购房需求，推升了房价。同时，对金融部门的管制放松，人们比从前更容易获得房贷。1999年起，澳洲政府引入了鼓励房屋投资行为的负扣税制度。这些因素的共同作用，将澳洲的家庭负债水平推至一个历史高点，至今仍未下降。
 
第三个阶段就是过去的10年。期间全澳的房价涨幅为年均5%，剔除通胀因素后房价涨幅仅为年均2.5%。然而在2012年以前，悉尼的房价指数比其它主要首府都温和。

真相二：房屋供应长期短缺
 
ACB News《澳华财经在线》报道，在1980年代末期以前，澳洲的购房需求以自住为主。如上文所说，从1990年代起，房价的快速上涨、税收政策的鼓励以及房贷市场的放开等因素，鼓励了住房投资行为。在1985年，投资者在澳洲购房融资市场中的比例仅占13%，而到了2013年11月这一数字是38.5%。
 
但从另一方面看，即使投资者相对于自住者的比例有所上升，过去两年来悉尼楼市的需求仍主要来自自住者。
 
近几年，悉尼改善性住房需求占自住需求的90%以上。在过去的20年里，悉尼的人口增速尤其是海外移民增速全国最高，失业率最低，并且家庭收入增长较快，因此自住购房需求十分强劲。
 

然而与此相对应的是住房供应的长期短缺。

真相三：税收“变法”难以推动
 
ACB News《澳华财经在线》报道，当然，住房是关系到国计民生的重大问题，在供需矛盾难以在短时间内解决的情况下，政府需要干预市场，使用一些税收工具来控制房价上涨过快的局面。
 
一个不争的事实是，高企的房价使得很多中低收入家庭难以实现置业梦。税收杠杆就是要向这部分人倾斜，使房产对他们来说变得相对容易负担。但另一方面，对于投资目的的购房者来讲也许就是个打击。
 
首先是改革负扣税制度。负扣税制度允许将投资房产过程中产生的成本，如贷款利息、房屋折旧等，从可征税的收入中扣除。
 
今年联邦大选在即，自由党和工党又对改革负扣税的问题争论不休。工党认为负扣税过度刺激了房产投资行为，推高了房价，承诺当选后仅对新建房屋实行负扣税优惠。自由党称收紧负扣税会导致许多投资者退出房产市场或上涨房租。
 
负扣税制度并非澳洲独有，是其它发达国家也普遍实行的税收优惠政策，用于鼓励私人部门的资产投资，以分担政府财政投资的负担。
 
即使不考虑该政策的合理性，如果负扣税实行改革，也无法采用一刀切的方式，只能让现有的投资者继续享有负扣税优惠。那么这里会出现一个问题，现有投资者肯定不愿意放弃这一利益，因而选择不交易已拥有的房产，除非持有房产的成本超过了收益。这样一来，房产市场的供应量和交易量都会明显萎缩。也许政府会节省数十亿元的负扣税补贴，但代价是房地产市场可能遭受重创。这两头孰轻孰重，是不能不仔细权衡的。
 
另一个争议焦点是要不要用土地税取代印花税。现在悉尼买一套100万元的房子，印花税为4万元。从理论上说，如果取消了印花税，会降低房产交易成本，使市场更活跃，租房者和自住者都从中得益。
 
联邦政府非常赞成取消印花税的改革，特恩布尔政府甚至提出给各州和领地政府分配更多的所得税比例，换取他们同意并实施对印花税的减免。但目前为止几乎没有得到各州和领地政府的支持。
 
原因很简单。各州和领地政府对于印花税的依赖，不是可以说断就断的。在悉尼所在的新南威尔士州，房产印花税所占的税收比例越来越高。2015年新州房产印花税所占税收比例为28%，而在2009年这一数字是15%。

 
新州政府2014年印花税收入为60 .45亿，2015年为73.88亿，预计今年会超过80亿，近三年来印花税收入以每年20%以上的速度递增。
 
如果印花税取消，只能以提高土地税来填补财政收入。这个改革建议是自住房拥有者可以不必交土地税，低收入者及低收入高资产者（比如农户）可以得到补助。
 
据估算，若放弃印花税， 2018-2019年各州和领地的财税收入要减少200亿元，相当于GDP总量的1%，相应地，土地税要在现有基础上提高244%，才能补上这个缺口。即使不实行减免和门槛限制，扩大税基，土地税也要提高212%。可想而知，高收入高资产家庭受到的冲击最大。
 
这就不难理解为何联邦政府推行这一改革遇到如此大的阻力。西澳州前不久曾尝试推行印花税改革，刚开始就遇阻，只得放弃。维州财长干脆将这一提议称为“异想天开”。新州财长则回应说最根本的出路还是增加房屋供给。
真相四：行情走稳，入场机会窗口还在
 
ACB News《澳华财经在线》报道，随着各大银行收紧房贷政策，并又在酝酿提高房贷利率，悉尼的这一轮房产热似乎已经踩下了刹车。今年第一季度，悉尼房价中位数回落至100万元以下。
 
不过，值得注意的还有另外一点：四月份悉尼房屋清盘率有所增长，整体来看，整个悉尼地区的房屋清盘率在70%以上。即使在房价松动最多的西悉尼地区，清盘率也跳高了一截。

这是一个明显的信号：尽管挂牌房源和成交量减少，市场流露出观望情绪，但购房者对悉尼楼市风险的预期已进入了一个比较稳定的时期。
 
无论从哪方面看，悉尼房价将要大跌和大涨的可能性都很小，行情已经走稳，入场的机会窗口还在。
 
新州的经济结构以服务业为主，服务业占其总产值的86%，这意味着其经济有更强的灵活性和适应性。统计局最新的数据表明，3月新州的失业率为5.3%，是全澳最低水平，并且已连续28个月保持在全国平均失业率水平以下。政府还在投资兴建更多的公路、铁路、医院和学校，以创造更多就业机会。
 
2014-2015年，新州的海外移民数量占到澳洲海外移民总数的39%，在所有首府中位居第一。对于新增海外移民来说住房需求是最直接和最重要的需求，可以看到的是，悉尼房产的需求还会继续增长。

从澳大利亚国家统计局的数据看，过去几年来，房屋需求呈现爆发式增长，而房屋供给则显得迟滞，以至于供需失衡矛盾演化为顽疾。
 
如果税收等政策框架基本保持不动，增加土地供应也难有大的飞跃，供需曲线的鸿沟还会继续横亘于悉尼楼市中。也许很难预计下一轮大涨会在什么时候，但悉尼房价上行肯定是个长期的趋势。对于长期价值投资者来说，悉尼的房产仍存在着相当的潜力。